주택정책 평가모형 확장 연구

최근 한국 주택시장은 수도권과 비수도권 간 양극화 현상을 보이고 있습니다. 수도권, 특히 강남 지역은 주택가격이 급등하는 반면, 지방은 미분양 증가 등 침체를 겪고 있습니다. 이러한 지역별 차이로 인해 단일 모형을 이용한 전국 단위 주택정책 효과 분석은 큰 오류를 범할 가능성이 높습니다. 실제로 투기지역 해제 정책처럼 수도권에서는 거래 증가를 가져왔지만 지방에서는 오히려 거래 위축을 초래하는 등 지역별 정책 효과가 상반되는 경우가 발생합니다. 따라서 수도권과 비수도권의 특성을 반영한 별도의 정책평가모형 개발이 시급합니다. 본 연구는 LTV, DTI 등 주택금융 관련 규제, 보유세 및 양도세 등 주택 관련 세제 정책 변화, 전매제한 완화 등 제도 변화에 따른 파급효과를 정확히 진단할 수 있는 새로운 정책평가모형을 개발하는 것을 목표로 합니다. 이를 통해 정책 사후평가 및 모니터링 정확도를 높이고, 비수도권 주택시장 변동 가능성을 추정하여 제도 도입의 부정적 영향을 최소화하는 정책 방향을 제시하고자 합니다. 개발된 모형은 다양한 주택 관련 정책이 비수도권 주택시장에 미치는 파급효과를 지역적 및 거시적 관점에서 분석하고 시사점 및 바람직한 정책 방향을 도출하는 데 사용될 것입니다. 결론적으로, 수도권과 비수도권을 구분한 정책 평가는 지역별 선별적 정책 효과를 더욱 정확하게 파악하고, 주택 공급과 수요, 주택가격 등에 미치는 영향을 전국적 차원에서 분석하여 국가 차원의 정책 사후평가 및 모니터링을 가능하게 할 것입니다. 또한, 비수도권 주택정책 평가 및 진단 도구를 제공하여 정책 입안 시 비수도권 지역의 고려 부족으로 인한 정책 집행의 시차와 과오를 최소화할 수 있습니다.

기존 주택정책 효과 분석 연구는 주택정책의 효과를 계량화하는 데 한계를 보였으며, 주요 주택 지표와의 정성적 비교 분석에 그치는 경우가 많았습니다. 최근에는 주택 관련 변수 간 인과관계를 중시하는 시스템 다이내믹스 연구가 일부 진행되었지만, 주택, 토지, 인구, 거시경제 등을 통합적으로 실제 데이터에 기반하여 평가한 연구는 부족했습니다. 기존 연구는 주택정책 효과가 가격, 거래량 등 특정 분야에 국한되어 분석되었고, 통합적이고 구조적인 틀에서 주택정책 효과를 분석하지 못했습니다. 주택 문제는 경제, 사회, 문화, 정치 등 다양하고 복잡한 요인이 얽혀 있어 세제, 금융, 주택 공급, 택지 개발 등을 포괄하는 종합적인 대책이 필요합니다. 따라서 주택정책 평가에는 주택시장 메커니즘에 대한 심층적인 이해와 종합적인 분석 방법이 필수적이며, 단일 또는 일부 변수만으로 정책 영향을 설명하는 데는 한계가 있습니다. 주택시장 가격 형성 원리를 이해하고 가격의 급격한 변동이라는 부작용을 차단하는 정책 수립이 필요합니다. 본 연구는 주택정책 효과 분석 과정을 2008년 연구의 정의를 차용하여, 정책이 도입되지 않았을 경우와 도입 후 사회에 미친 영향을 비교 분석하고 진단하는 활동으로 정의합니다. 기존 연구들은 주택정책의 효과가 가격, 거래량 등 특정 분야에 국한되어 분석되었고, 통합적이고 구조적인 큰 틀에서 주택정책의 효과를 분석하지 못했다는 점을 지적하며, 이러한 한계를 극복하고자 본 연구에서는 수도권과 비수도권의 차이를 명확하게 구분하여 지역별 특성을 반영한 정책 평가 모형을 개발하고자 합니다. 이는 지역별 특성을 고려한 차별적인 정책 시행의 필요성을 강조하는 것입니다.

본 연구는 기존의 단일 변수 분석 중심의 주택정책 효과 분석 연구의 한계를 극복하고자 시스템 다이내믹스(SD) 모형을 도입합니다. 기존 연구들은 주택정책의 효과를 가격이나 거래량 변화와 같은 특정 분야에 국한하여 분석하였고, 주택시장 전체 시스템에 대한 통합적이고 구조적인 이해를 제공하지 못했습니다. 하지만 주택시장은 주택 수요와 공급, 주택 가격, 금리, 세제 정책 등 다양한 요소들의 복잡한 상호작용으로 이루어져 있습니다. 따라서 단순한 선형적 관계를 가정하는 기존 분석 방법으로는 주택정책의 장기적인 효과와 부작용을 정확하게 예측하기 어렵습니다. 본 연구에서는 이러한 복잡한 상호작용을 포괄적으로 고려할 수 있는 시스템 다이내믹스 모형을 활용하여 주택정책의 파급 효과를 체계적으로 분석합니다. SD 모형은 변수 간의 순환적인 인과관계를 모델링하여 시장의 동태적인 변화를 시뮬레이션하고, 정책 변화에 따른 장기적인 영향을 예측하는 데 유용한 방법론입니다. SD 모형은 단순히 독립변수와 종속변수의 관계를 분석하는 것이 아니라, 다양한 변수들 간의 상호작용과 피드백 루프를 고려하여 시스템 전체의 동적인 변화를 파악하는 데 초점을 맞춥니다. 이러한 시스템적 접근을 통해 주택정책의 예측 불가능성을 줄이고 효율적인 정책 수립에 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 주택이라는 재화의 이질성, 공급의 비탄력성, 공급 시차 등의 특징 또한 고려하여 보다 정교한 분석을 수행합니다.

본 연구에서 개발된 시스템 다이내믹스 모형은 주택정책의 사후 평가와 사전 시뮬레이션 모두에 활용됩니다. 사후 평가는 정책이 시행된 이후 주택시장의 변화 양상을 분석하여 정책의 실제 효과를 평가하고, 정책의 역기능 발생 원인을 규명하는 데 중점을 둡니다. 이를 위해 정책이 도입되지 않았을 경우와 도입된 이후의 상황을 비교 분석하여 정책 도입의 순 효과를 측정합니다. 사전 시뮬레이션은 다양한 정책 시나리오를 모형에 적용하여 정책 시행 전에 예상되는 결과를 미리 예측하고, 정책 실패 가능성을 최소화하는 데 목적이 있습니다. 시뮬레이션을 통해 정책 수행에 따른 부작용을 사전에 파악하고, 정책 목표 달성에 최적화된 정책 조합을 탐색할 수 있습니다. 본 연구에서는 이러한 사후 평가와 사전 시뮬레이션을 통해 주택정책의 효과를 객관적이고 정량적으로 분석하고, 정책의 효율성을 제고하며 부작용을 최소화하는 데 기여할 수 있는 정책 방안을 제시하고자 합니다. 또한, 개발된 모형은 전국 단위에서 시행되는 주택정책이 수도권과 비수도권에서 각각 어떤 파급 효과를 가지는지 분석하는 데에도 활용될 것입니다. 이는 지역별 차별화된 정책 효과를 사전에 파악하고, 부작용을 최소화하는 데 중요한 역할을 할 것으로 예상됩니다.

본 연구는 비수도권 주택시장의 특징을 반영한 시스템 다이내믹스(SD) 모형을 개발합니다. 기존의 수도권 중심 모형과 달리, 비수도권 지역의 고유한 특성, 특히 미분양 문제와 주택 가격 정체 또는 하락 현상을 정확히 반영하고자 합니다. 모형의 구성 요소는 주택 관련 변수를 중심으로 하며, 주택 수요, 주택 공급, 주택 가격 변화 등을 포함합니다. 특히 주택금융 규제(LTV, DTI), 주택 세제(양도세, 보유세 등), 금리, 중개료 등 주택 거래 관련 비용의 변화가 주택시장에 미치는 영향을 분석합니다. 또한 인구 변화와 거시경제 지표를 포함하여 주택시장에 대한 포괄적인 분석을 수행합니다. 비수도권 지역의 주택 시장을 정확하게 모델링하기 위해, 주택 수요와 공급, 주택 가격의 동태적 변화를 분석하고, 주택 건설 비율, 주택 철거 비율, 주택 가격 탄력성 등 주요 변수를 고려합니다. 여기에는 통계청 자료, 국민은행 주택 종합 가격 지수 등 실제 데이터를 활용하여 모형의 정확성을 높이고자 합니다. 2005년 비수도권 주택 수(744만 700채)를 초기값으로 설정하고, 1996년부터 2006년까지의 자료를 바탕으로 주택 건설 비율과 주택 철거 비율을 산정하며, 주택 가격 탄력성은 회귀 분석을 통해 도출합니다. 분양가 규제의 효과는 건설교통부(2007)의 연구 결과를 활용하여 그래프 함수 형태로 반영합니다. 이러한 과정을 통해 비수도권 주택 시장의 현실적인 상황을 정확하게 반영하는 시스템 다이내믹스 모형을 구축하여 정책 분석의 정확도를 높입니다.

비수도권 SD 모형은 주택 부문, 인구 부문 등 여러 부문으로 구성되며, 각 부문의 요소들은 상호작용하며 시스템 전체에 영향을 미칩니다. 주택 부문은 주택 수요, 주택 공급, 주택 가격 등의 하부 요소로 구성되며, 주택 수요는 주택 담보 대출 실적 등을 통해 분석하고, 주택 공급은 주택 건축 허가 실적, 재고 주택량 등을 이용하여 추정합니다. 주택 정책 부문에서는 주택 수요와 공급, 가격에 영향을 미치는 정책들을 구분하여 시뮬레이션을 수행합니다. 여기에는 주택 금융 규제, 주택 세제 강화, 분양가 규제, 주택 건설, 분양가 상한제 등의 정책 변수가 포함됩니다. 인구 부문은 통계청의 비수도권 추계 인구 자료를 그래프 함수로 활용하여 구성합니다. 이를 통해 사용자 비용과 주택 수요 추정에 일관성을 유지합니다. 주택 가격 변화는 주택 수요와 공급, 그리고 주택 정책 변수, 인구 및 거시경제 요인의 상호 관계를 통해 파악합니다. 모형 내 변수들은 선형적인 관계가 아닌, 환류적 상호작용을 통해 서로 영향을 주고받는 복잡한 시스템을 구성합니다. 따라서 미세한 변화에도 장기적으로는 큰 변화를 가져올 수 있는 동적인 시스템으로 모형이 설계됩니다. 특히 비수도권 지역의 실질 주택 가격 하락에 영향을 미치는 요인으로 고령화, 산업 구조 변화 등을 고려하여 모형에 반영합니다. 주택 시장의 수요와 공급이 소수의 거래자에 의해 이루어지는 특징을 고려하여, 작은 변동에도 주택 가격이 크게 변화할 수 있는 점을 모형에 반영합니다. 비수도권 주택 시장의 특징적인 문제인 미분양 적체 문제는 주택 공급의 비탄력성에 따른 수요-공급 불일치 문제로 분석하며, 2008년 후반기부터 시작된 경제 위기와 부동산 PF 부실 문제와의 연관성 또한 고려합니다.

본 연구에서 개발한 비수도권 시스템 다이내믹스 모형은 비수도권 주택시장에 대한 주택정책의 사후 평가와 사전 시뮬레이션 모두에 활용될 수 있습니다. 정책 평가를 통해서는 정책 시행 이후 발생한 역기능의 원인을 규명하고, 사전 가상 실험을 통해서는 정책 실패 가능성을 최소화할 수 있습니다. 또한, 전국 단위에서 시행되는 주택정책이 수도권과 비수도권에서 각각 어떤 파급 효과를 가지는지 분석할 수 있도록 지원합니다. 모형의 활용 측면에서, 본 모형은 전국 단위 주택시장 안정과 국민 주거 복지 향상을 위한 다양한 정책 과제를 발굴하고 체계적으로 지원하는 데 활용될 수 있습니다. 특히, 수도권뿐 아니라 전국 단위의 주택 수요 및 공급 추정 자료를 수시로 산출하여 정책의 시의성을 높이고, 지역별 주택 수요 추정 자료를 제공하여 정부의 정책 집행을 지원할 수 있습니다. 또한, 가상 실험을 통해 지역별로 차별화되어 나타나는 정책 효과를 사전에 파악하고, 정책 도입의 부정적 영향을 최소화할 수 있습니다. 정책 기여도 측면에서, 본 모형은 수도권과 비수도권 주택정책 집행 결과를 사전에 예측하고 시뮬레이션하여 향후 정책 도입 수위를 판단하는 데 기여합니다. 특히 비수도권 모형을 추가로 구축함으로써 지역적으로 편중된 정책 고려로 인한 부작용을 최소화할 수 있도록 지원합니다. 전국 단위, 특히 비수도권 지역에서 발생할 수 있는 정책의 부정적 영향을 최소화하는 데 크게 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다.

본 연구를 통해 개발된 비수도권 시스템 다이내믹스 모형은 수도권과 비수도권의 주택 시장 특성을 고려한 주택정책 수립 및 평가에 유용한 도구로 활용될 수 있습니다. 이 모형은 다양한 시뮬레이션을 통해 시장 안정, 활발한 거래, 적정 수준의 주택 건설이 이루어지는 이상적인 시장 상황을 달성하기 위한 주택정책 집합을 사전에 검토할 수 있게 해줍니다. 따라서 정책 도입에 대한 사전적 검토 수단으로서 충분한 활용 가치를 지닙니다. 향후 연구에서는 개발된 모형을 더욱 정교화하고, 다양한 거시 경제 상황을 반영하여 더욱 정확한 정책 시뮬레이션을 수행할 수 있도록 노력해야 합니다. 또한, 주택정책 효과를 측정하는 지표를 개발하여 정책 효과의 정도를 더욱 명확하게 제시하는 방안을 모색할 필요가 있습니다. 예를 들어, 정책 도입에 따른 주택 가격, 주택 수, 주택 수급 상황, 주거비 부담 등의 변동성을 계량화하여 정책 효과를 지수화하는 연구가 추가적으로 필요합니다. 이를 통해 정책의 투명성, 안정성, 효율성 등을 종합적으로 평가하고, 상대적인 정책 효과를 비교하는 데 도움이 될 수 있습니다. 이러한 지수 개발은 정책 결정자들에게 정책 선택에 대한 보다 명확한 판단 기준을 제공하여, 최적의 주택정책 집합을 선택하는 데 기여할 수 있습니다. 궁극적으로, 본 연구에서 제시된 모형 및 분석 결과는 수도권과 비수도권의 주택 시장 안정과 국민 주거 복지 향상에 기여하는 정책 수립 및 실행에 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.