주택규제 평가 및 개선방안 연구

IMF 사태 이후 경제 회복과 함께 2002년부터 주택가격이 급격하게 상승하기 시작했습니다. 이러한 상승세는 2003년, 2004년을 거쳐 2006년까지 이어졌으며, 주택 수요 증가와 시중 유동성 증가가 주요 원인으로 분석됩니다. 특히 시중의 풍부한 유동성이 부동산으로 몰리면서 주택가격 상승에 불을 지폈고, 주택가격 상승은 투기 수요를 더욱 자극하여 상승세를 지속시키는 악순환이 발생했습니다. 이 시기 주택금융의 활성화와 높아진 LTV(Loan to Value) 역시 주택가격 상승에 영향을 미쳤습니다. 정부는 초기에는 소극적인 대응에 그쳤으나, 가격 상승세가 지속되자 적극적인 대응책 마련에 나서게 됩니다.

주택가격 상승을 억제하기 위해 정부는 주택 공급 확대 정책과 함께 다양한 규제를 도입하거나 강화했습니다. 주요 규제로는 분양가 상한제, 주택 전매제한, 재건축 초과이익 환수제 등을 들 수 있으며, 부동산 관련 세금을 대폭 증대시키는 부동산 세제 강화 정책도 시행되었습니다. 종합부동산세 도입 등을 통해 고가 주택 소유자와 다주택 보유자에 대한 세 부담을 크게 높였습니다. 하지만 이러한 정부의 노력에도 불구하고 주택가격 상승세는 보합 내지 하락세로 전환되었지만, 과도한 규제로 인해 주택 시장 거래 자체가 크게 위축되는 부작용이 발생했습니다. 미국 서브프라임 모기지 사태로 인한 경기 침체는 주택 시장의 침체를 더욱 심화시키는 요인으로 작용했습니다.

정부가 도입한 다양한 규제들은 단기적으로 주택가격 상승을 어느 정도 억제하는 효과를 보였습니다. 하지만 장기적으로는 주택시장 거래 위축, 민간 부동산 개발 사업 위축 등의 부정적 영향을 초래했습니다. 특히 분양가 상한제의 경우, 2007년 9월 시행 당시에는 주택가격 상승세가 이미 둔화되고 있었고, 각종 부동산 세금 상승으로 거래 위축이 심화된 상황이었기에 실질적인 효과는 미미했습니다. 또한, 규제 도입으로 인해 시장이 왜곡되고, 소형 주택 공급 부족, 대형 주택 가격 상승 등의 문제가 발생했습니다. 따라서 정부 규제의 효과와 부작용을 종합적으로 고려하여 장기적인 주택 시장 안정화 방안을 모색해야 할 필요성이 제기됩니다.

연구에서는 2007년 9월 1일부터 시행된 분양가 상한제에 대한 전문가들의 평가를 분석합니다. 전문가들은 분양가 상한제가 단기적으로 주택가격 상승을 억제하는 데 기여했을 수 있다는 점을 인정하면서도, 중장기적으로는 재개발, 재건축 사업의 추진을 어렵게 하고 민간 택지 공급을 위축시켜 시장 불안정을 초래할 수 있다고 지적합니다. 특히 표준건축비 적용으로 인한 주택 품질 저하 및 획일화, 프리미엄 형성으로 인한 가수요 발생 등의 부작용을 문제 삼았습니다. 설문조사 결과, 응답자의 60.7%는 분양가 상한제의 완화가 필요하다고 응답하여, 현행 제도의 중장기적인 지속가능성에 대한 의문을 제기했습니다. 또한, 분양가 상한제는 분양받은 가구와 받지 못한 가구 간의 형평성 문제, 지역 간 형평성 문제를 야기한다는 지적도 있었습니다. 현재와 같이 주택 경기가 침체된 상황에서는 분양가 상한제의 의미가 퇴색되고 있다는 분석도 제시됩니다.

주택 규모별 공급 제도, 특히 민간 택지에 대한 규제에 대한 전문가들의 의견도 다양하게 나타났습니다. 대부분의 전문가들은 규제 도입의 필요성에는 동의했으나, 중장기 정책 기조와의 부합성에 대해서는 다소 의견이 갈렸습니다. 소형 주택 공급 확대라는 정책 목표에는 공감하지만, 소형 주택 수요가 부족한 지역에서의 강제적인 소형 주택 공급 의무화는 오히려 주택 공급 자체를 저해할 수 있다는 우려가 제기되었습니다. 특히 재건축 사업의 경우, 과도한 소형 주택 의무 비율 설정은 사업 추진 자체를 어렵게 만들어 중대형 주택은 물론 소형 주택 공급에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 지역별 주택 수요를 고려한 유연한 규제 적용의 필요성과, 규제보다는 인센티브 활용을 통한 소형 주택 공급 확대 방안이 제시되었습니다. 60㎡ 이하 주택의 의무 공급 비율에 대해서는 당분간 유지해야 한다는 의견이 우세했습니다.

재건축 사업과 관련된 임대주택 건설 의무 규제에 대해서도 전문가들의 견해가 제시됩니다. 과거 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 공급해야 하는 규제는 단기적으로 서울 지역 재건축 아파트 가격 상승을 억제하는 효과가 있었지만, 과도한 규제로 인해 재건축 사업 자체가 어려워지고 중장기적으로는 주택 수급 불균형을 악화시킬 수 있다는 우려가 제기되었습니다. 현 정부의 계획 용적률 초과분의 30~50%를 보금자리 주택으로 공급하는 방안은 인센티브와의 트레이드오프로 볼 수 있다는 점에서, 과거 규제보다는 다소 합리적인 수준이라는 평가를 받았습니다. 하지만 보금자리 주택의 구체적인 유형과 공급 규모에 대한 명확한 기준이 없다는 점은 문제점으로 지적되었습니다. 또한, 주택 전매 제한 제도, 재건축 초과이익 환수제도 등 다른 규제들에 대한 평가와 개선 방향도 제시되며, 전반적으로 과도한 규제로 인한 시장 경직성 완화와 시장 친화적인 정책 전환의 필요성이 강조됩니다.

본 연구는 주택 시장의 장기적인 안정을 위해 시장 친화적인 주택 제도 구축의 필요성을 강조합니다. 기존의 규제 중심 정책에서 벗어나 시장 중심의 정책 수단을 우선하고, 정부의 과도한 개입을 최소화하는 접근 방식을 제시합니다. 이는 시장 참여자들에게 인센티브를 제공하거나 정부 지원을 통해 자발적인 시장 메커니즘을 활용하여 정책 목표를 달성하는 것을 의미합니다. 반면, 시장 친화적이지 못한 정책은 정부가 직접 시장에 개입하거나 시장 참여자들의 행동을 직접 통제하는 방식으로, 장기적으로 시장 왜곡 및 비효율성을 초래할 수 있습니다. 한국 주택 시장의 경우, 주택 수급 불균형으로 인해 주기적인 과열과 냉각 현상이 반복되고 있으며, 특히 서울 및 수도권 지역의 택지 부족으로 공급의 탄력성이 낮아 정부의 규제 개입이 반복되어 왔습니다. 따라서 시장 친화적인 정책 전환을 통해 주택 시장의 건전한 발전을 도모해야 한다는 주장이 제기됩니다.

서울 및 수도권 지역의 주택 가격 상승은 주택 공급 부족이 주요 원인이라는 분석에 기반하여, 정부는 다양한 규제 대신 적극적인 택지 공급을 통해 충분한 주택 공급을 확보해야 합니다. 이를 통해 주택 가격을 안정시키는 시장 친화적인 접근 방식을 제시합니다. 또한, 저소득층을 위한 주택 공급 촉진 방안으로, 규모별 공급 비율 규제보다는 주택 개발자에게 금융 및 조세 혜택과 같은 인센티브를 제공하거나 교육 및 홍보 등의 비규제적인 수단을 활용하는 것을 제안합니다. 이는 시장 메커니즘을 활용하여 효율적인 주택 공급을 유도하고, 정부의 재정 부담을 줄이는 동시에 저소득층의 주거 안정을 도모할 수 있는 효과적인 방안으로 제시됩니다. 과거 한국은 저소득층 지원보다는 시장 개입을 통한 교차 보조에 의존해 왔으나, 이러한 방식은 시장 왜곡을 심화시킬 수 있다는 점을 지적합니다.

현재 시행되고 있는 다양한 주택 규제들에 대한 재검토와 개선 방향을 제시합니다. 특히 분양가 상한제, 주택 규모별 공급 규제, 재건축 임대주택 건설 의무 등의 규제는 단기적인 효과에도 불구하고 장기적으로 시장 왜곡 및 비효율성을 초래할 수 있다는 점을 강조하며, 점진적인 규제 완화 및 폐지를 주장합니다. 대신, 소형 주택 공급 확대를 위해 세금 감면, 금융 혜택, 용적률 보너스 등의 인센티브를 제공하는 시장 친화적인 접근 방식을 확대해야 한다고 주장합니다. 또한, 지역별 주택 수요 및 시장 상황을 고려하여 유연하고 합리적인 규제 운영 방식을 제시하고, 과밀 억제 권역 등 특정 지역에 집중된 규제의 지역별 차등 적용을 검토해야 한다는 의견도 제시됩니다. 아울러, 미국발 금융 위기와 같은 외부 충격에 대한 대응력 강화를 위해 주택 시장 규제에 대한 지속적인 재검토 및 정비가 필요하다는 점을 강조합니다.