부동산 소비자 보호 강화 방안

정부는 2022년 12월 19일 「부동산 서비스산업 진흥법」을 제정·공포하고, 2023년 6월 20일부터 시행하였다. 이 법은 부동산 서비스를 통해 경제적 또는 사회적 부가가치를 창출하는 산업으로서의 ‘부동산 서비스산업’을 정의하고, 부동산 기획, 개발, 임대, 관리, 중개, 평가, 자금조달, 자문, 정보제공 등을 ‘부동산 서비스’로 규정한다. 종래 부정적으로 인식되던 부동산 서비스산업을 일자리 창출과 성장 잠재력이 높은 신성장동력으로 인정한 데 의의가 있다. 특히, 영세한 사업체 규모와 분절된 업무 영역으로 인해 소비자에게 종합적인 서비스 제공이나 산업 차원의 부가가치 창출에 어려움을 겪고 있는 현실을 인지하고, 산업 고도화 및 융합을 통해 산업 경쟁력을 확보하고자 하는 취지에서 마련되었다. 법 시행을 통해 부동산 서비스산업의 체계적인 발전과 부동산 소비자 보호 강화에 대한 기대가 높다.

저성장·고령화 사회 진입으로 부동산 투자 패턴이 매매차익 및 단기차익 중심에서 경상수입과 장기수익 중심으로 변화하고 있다. 갭투자나 분양권 차익을 노리는 투기성 투자도 존재하지만, 높은 위험성과 지속가능성의 부재로 인해 장기적인 관점에서는 지속되기 어려울 것으로 예상된다. 결국, 선진국처럼 부동산 투자 시장이 주식시장과 같은 대안적인 투자 시장으로 자리 잡을 것으로 전망된다. 신규 분양 주택 중심의 직접 투자에서 전문가 판단과 투자 기구에 의한 간접 투자 시장으로의 전환이 예상된다. 부동산 시장과 자본 시장의 통합으로 시장 영향 요인이 다양하고 복잡해지고 있으며, 국제적인 연기금 펀드의 대체 투자 확대로 과학적인 시장 예측과 투자 전략이 중요해지고 있다. 특히, 4차 산업혁명의 빠른 발전은 정보의 불완전성을 심화시켜 부동산 투자 시장의 불확실성을 더욱 증가시키고 있다.

현재 한국 부동산 서비스산업은 소비자 문제에 소홀한 경향이 있으며, 장기적 지속 성장을 위한 브랜드 구축이나 소비자 중심 경영이 미흡하다. 영세한 기업 규모와 체계적인 징벌 체계 부재, 정보 비대칭 심화, 비공식적 거래 관행 등이 문제점으로 지적된다. 기업 파산으로 투자자와 소비자가 피해를 보는 경우에도 업주가 새로운 사업을 시작하면서 과거의 잘못을 반복하는 악순환이 이어지고 있다. 정부의 광범위한 개입으로 업계 협회의 자율적인 정화 노력이 부족한 상황이다. 정부는 직접적인 통제보다는 업계의 자율적인 정화 노력을 지원해야 하며, 부정·비리 예방, 준법 감시 강화, 자율적인 제명 및 징계 시스템 마련 등이 필요하다. 업무 표준 매뉴얼 보급, 공제·보증·보험 장치 강화, 우수 인증 제도 도입 등을 통해 부동산 소비자 보호와 산업 경쟁력 강화를 도모해야 한다.

「부동산 서비스산업 진흥법」은 우수 부동산 서비스 인증제도를 도입하여 사업자의 이력과 소비자 만족도를 추적 관리하고 이를 소비자에게 공개하는 시스템으로 발전시켜야 한다. 기존 자격면허제도의 근본적인 개혁에는 미흡하지만, 초기 단계 시범 운영을 통해 사업성 평가 제도 도입 및 사업 위험 정보 공개를 확대해야 한다. 사업자와 소비자 간 분쟁 해결을 위한 전문적인 분쟁 조정 장치 마련 또한 중요하다. 소비자 중심의 투명하고 신뢰할 수 있는 부동산 서비스 시장을 구축하기 위해서는 정부와 업계의 지속적인 노력과 협력이 필요하다. 이는 부동산 투자 시장의 건전한 발전과 부동산 소비자 보호에 직결되는 문제이다.

국내 부동산 시장에서 허위매물 문제가 심각하다. 2017년 11월 기준 개업 공인중개사는 10만 명을 넘어섰고, 같은 해 신규 개업자만 1만 8980명에 달했다. 과도한 경쟁 속에서 중개업체들은 부동산 중개 앱이나 부동산 정보 사이트를 통해 광고 경쟁을 벌이고 있으며, 적자를 면하기 위해 허위매물을 이용해 소비자를 유인하는 경우가 빈번하다. 하지만 현행 공인중개사법은 부동산 매물에 대한 허위·과장 표시·광고를 명시적으로 금지하고 처벌하는 조항이 부족하여 허위매물 문제 해결에 어려움을 겪고 있다. 중고자동차의 경우 자동차관리법에 허위·과장 광고에 대한 명확한 규정과 처벌 조항이 있는 것과 대조적이다. 따라서 부동산 시장의 건전한 발전과 소비자 보호를 위해서는 허위매물 문제 해결을 위한 강력한 법적·제도적 장치 마련이 시급하다.

부동산 허위매물로 인한 소비자 피해를 예방하기 위해서는 법률적 규제 강화가 필요하다. 2009년 이국철 연구에 따르면 온라인 허위매물 게시 행위에 대한 처벌 방안으로 자격 취소(43.3%), 영업 정지(30%), 징역·벌금(20%) 순으로 나타났다. 중고자동차 허위매물에 대한 자동차관리법의 처벌 규정을 참고하여, 공인중개사법에 부동산 중개 대상물의 허위·과장 광고 금지 및 처벌 조항을 신설해야 한다. 일본의 택지건물거래업법, 미국 뉴욕주법, 영국의 허위 고지법 등 해외 사례를 참고하여, 소재지, 규모, 형질, 이용 제한, 환경, 교통, 대금 등 중요 정보에 대한 허위·과장 표시를 금지하고 처벌해야 한다. 또한, 부동산 중개 앱 사업자의 책임을 강화하고, 허위매물 신고제를 강화하여 신고 결과를 소비자에게 적극적으로 공개해야 한다. 중개업체의 신뢰도 평가 시스템 구축 및 정기적인 모니터링, 허위매물 관련 교육 등을 통해 소비자 보호 및 시장 투명성을 확보해야 한다.

2017년 5월 공정거래위원회는 부동산 앱 사업자의 허위매물에 대한 면책 조항이 부당하다고 판결하고, 정보통신망법에 따라 신고된 허위매물에 대한 임시 조치 및 손해배상 책임을 부과해야 한다고 결정하였다. 앱 사업자들은 서비스 내 정보에 대한 관리 책임을 지며, 회원이 게시한 매물에 대한 검수 의무를 명확히 하고 이를 이용자에게 알려야 한다. 허위매물 신고제 강화를 통해 신고 결과를 별도로 통지하거나 앱 화면에 게시하고, 소비자가 중개업체의 신뢰도를 평가할 수 있는 시스템을 구축해야 한다. 매물 정보의 허위성에 대한 주기적인 모니터링과 회원 중개업체에 대한 허위매물 관련 교육 및 정보 제공 또한 필요하다. 결론적으로, 부동산 앱 사업자는 플랫폼 내 허위매물로 인한 소비자 피해 예방을 위해 적극적인 노력을 기울여야 하며, 이를 통해 부동산 시장의 신뢰도를 높여야 한다.

집합건물 분양에서 ‘선분양 후시공’ 방식은 분양자에게는 건물 외형, 재질, 입지 등에 대한 정보 우위를 제공하지만, 소비자는 분양자가 제공하는 정보에 전적으로 의존해야 하는 정보 비대칭 구조를 만들어낸다. 분양 계약서에는 동·호수, 평형, 입주 예정일, 대금 지급 방법 등 제한적인 정보만 기재되어 있고, 건물의 외형, 재질, 구조, 내장재 등 중요한 정보는 분양 카탈로그나 모델하우스(견본주택)에 포함되어 있다. 서구 유럽이나 미국과 달리 계약서 자체가 불완전하여, 소비자는 허위·과장 광고에 쉽게 노출되고, 중요 정보가 누락되어 입주 후 피해를 호소하는 경우가 많다. 이러한 정보 비대칭 문제는 소비자 보호 관점에서 심각한 문제이며, 선분양 제도의 개선을 위한 정책적 검토가 필요하다. 특히, 분양 계약 체결에 중요한 영향을 미치는 정보에 대한 분명한 고지 의무와 소비자 보호 방안이 강구되어야 한다.

기존 판례는 견본주택이나 카탈로그 내용을 계약 내용이 아닌 청약의 유인으로 간주하여, 소비자의 피해 구제를 어렵게 만들었다. 일반 상거래 관행과 신의성실 원칙을 근거로 선전 광고의 과장이나 허위 표현을 기망 행위로 인정하지 않아, 분양자의 허위·과장 광고가 더욱 증가하는 결과를 낳았다. 이는 미국 판례와 대조적이다. 미국에서는 분양 계약에 품질 보증 표시가 없더라도 분양자는 집합건물의 적합하고 상용 가능한 품질을 묵시적으로 보증한다는 법리가 적용되어 분양자의 책임을 인정한다. 최근 국내 판례도 미국 판례와 유사하게 분양 광고의 일부를 분양 계약 내용으로 편입하는 묵시적 합의가 있었다고 판단하여 분양 광고에 대한 계약상 책임을 인정하는 경향이 나타나고 있다. 원목 마루, 유실수 단지, 테마 공원 등 외형 및 재질 관련 광고는 분양 계약 내용으로 인정되어 소비자는 계약 위반에 따른 손해 배상을 청구할 수 있다. 하지만 주변 환경이나 입지에 대한 광고는 계약의 중요 부분이 아닌 동기로 간주하여 계약 해제나 취소가 어려운 현실이다.

선분양 후시공 방식의 정보 비대칭 구조에서 소비자 보호를 위해 분양자의 중요 정보 고지 의무를 강화해야 한다. 소비자가 특정 정보를 알았다면 분양 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우, 신의성실의 원칙에 따라 사전 고지 의무가 있다. 예를 들어, 아파트 단지 인근의 공동묘지, 쓰레기 매립장, 군부대, 탄약고 등의 정보는 소비자의 계약 결정에 중대한 영향을 미치므로 분양자는 이를 고지해야 한다. 뉴타운 사업 지구 지정으로 인해 사업 추진이 불가능할 수도 있음에도 이를 고지하지 않은 경우 고지 의무 위반에 해당한다. 아파트 단지 앞 군부대를 근린공원으로 표시하는 등 중요 정보를 왜곡하여 제공하는 행위 역시 고지 의무 위반이나 허위·과장 광고에 해당한다. 현행 판례는 계약 해제나 취소를 엄격하게 제한하고 있으나, 소비자의 계약 목적과 고지되지 않은 중요 정보의 연관성을 고려하여 계약 해제를 허용하는 근거를 주택법 등에 마련할 필요가 있다.

20대 국회에서 상가임대차법 개정안이 다수 발의되었다. 주요 내용은 권리금 회수 기회 보호 대상 확대(전통시장 등), 상가임대차 분쟁조정위원회 설치, 계약 갱신 청구권 행사 기간 연장(5년→10년), 재건축 시 권리금 상승분 보상(퇴거료 보상) 등이다. 임차인의 상가 건물 투자 비용 회수의 어려움, 특히 계약 갱신 청구 기간 만료와 재건축 시기가 겹칠 경우 권리금 회수 기회 상실 문제가 소상공인 및 영세 자영업자의 어려움을 가중시키고 있다. 소상공인들은 계약 갱신 청구권 행사 기간 연장과 퇴거료 보상 등을 강력히 요구하고 있지만, 2월 임시국회에서 많은 관련 법안이 처리되지 못하고 무산되는 등 법률 개정의 시급성과 어려움을 동시에 보여주고 있다. 이는 소상공인 보호와 경제적 안정을 위한 법률 개정의 필요성을 강조한다.

부동산 거래 전자계약 시스템은 종이 계약서와 인감 대신 공인인증서와 온라인 서명만으로 부동산 거래를 가능하게 하는 시스템이다. 모바일 부동산 중개 서비스 확산과 시장 경쟁 심화 속에서 시장 질적 개선을 위해 도입되었다. 전자계약 시스템은 부동산 전자계약 체결 외에도 실거래 신고 및 확정일자 부여 자동화, 계약 서류의 안전한 보관(공인된 문서 보관 센터) 등의 기능을 제공한다. 대출 우대 금리 적용, 등기 수수료 할인, 부동산 서류 발급 최소화 등의 장점이 있으며, 계약서 위·변조 방지 및 무자격·무등록자의 불법 중개 행위 차단으로 안전한 거래 환경을 조성한다. 이 시스템은 부동산 거래의 투명성과 효율성을 제고하고 소비자 보호에 기여할 것으로 기대된다.

현재 한국의 주택 보급률은 102%로 1가구 1주택을 넘어섰지만, 여전히 고층 아파트 중심의 개발이 이루어지고 있다. 이는 과거와 달리 주택 부족이 심각한 문제가 아닌 상황에서 고층 아파트 건설의 지속적인 필요성에 대한 의문을 제기한다. 초기 저렴한 주택 공급을 목표로 했던 고층 아파트 건설 정책은 현재 대도시의 높은 분양가(천만 원 이상, 재개발·재건축 지역은 2~3천만 원대)로 이어지고 있으며, 발레리 줄레조의 '아파트 공화국'에서 지적된 것처럼 권위적인 자본주의의 결과물이라는 비판을 받고 있다. 지속적인 고층 아파트 건설은 부동산 시장 왜곡과 환경 문제(대기 흐름 방해, 미세먼지 증가, 교통 정체 심화)를 야기하며, 20~30년의 건축 내구 연한이 지난 아파트의 장기적인 관리 문제 또한 심각한 사회적 비용을 초래할 것이다. 따라서, 주택 보급률이 높아진 현실을 고려하여 고층 아파트 건설 위주의 정책에서 벗어나 지속가능한 개발 계획으로 전환해야 한다.

대규모 택지 개발 사업은 중앙 정부, 공기업, 건설 회사, 지자체 등 다양한 기관의 협력이 필수적이며, 부동산 시장의 왜곡 현상 또한 이러한 상황을 부채질하고 있다. 소비자까지 고려하면 누구의 잘못을 따지기 어렵지만, 정책 입안과 추진, 국민 설득의 책임을 지는 공공 부문의 역할이 중요하다. 밀도를 낮추고자 법령이나 지침을 개정하려는 시도가 규제라는 반발에 부딪혀 원점으로 되돌아가거나 더 완화되는 경우가 많아 안타까운 현실이다. 결국, 국토 계획 및 정책 방향은 단순히 경제적 성장만을 고려하기보다는 환경적 영향, 사회적 형평성, 지속가능성 등을 종합적으로 고려해야 한다. 이는 장기적인 관점에서 국민의 삶의 질 향상과 미래 세대를 위한 책임 있는 정책 수립이 필요함을 시사한다.

재난 완화와 복구를 위해서는 회복 가능한 계획이 중요하다. 우수한 계획은 명확한 비전과 목표를 설정하고, 정책 틀을 갖추며, 기술적·과학적 기반을 바탕으로 위험 지역의 발전과 개발 방향을 제시해야 한다. 또한, 실행 가능성을 고려하여 자본과 시간을 설정하고, 교통, 시설, 환경, 저렴 주택 등 다른 계획과의 연관성을 고려하여 조정해야 한다. 무엇보다 주민 참여에 기반한 강력한 행동 중심의 계획이 중요하며, 주민 참여 없이는 계획의 실행이 어렵다. 외부 전문가 고용보다는 지역 실무자들의 자체 평가를 통해 계획 간 상충이나 기회를 발굴하고, 주민에게 직접적인 영향을 미치는 개발 허용 범위를 근린 지역 단위의 참여를 통해 결정해야 한다. 커뮤니티 참여를 독려하여 계획 간 네트워크를 강화하는 것이 가장 효과적인 방법이다.

프랑스 정부는 임대주택의 임대기준가격(Loyer de Référence)을 시내 구역별로 아파트 위치, 크기, 건축 연수 등을 고려하여 제시하는 정책을 시행하였다. 임차인은 주택 위치, 건설 연도, 층수 등 정보를 입력하면 임대료 상한선과 하한선을 확인할 수 있는 인터넷 서비스를 제공하였다. 그러나 이 정책은 2017년 10월 릴시 행정법원과 11월 파리시 행정법원에서 취소 판결을 받았다. 대도시 임대료 급등과 경기 과열 방지를 목적으로 했지만, 부동산 소유주 연합회(Union Nationale des Propriétaires Immobiliers: UNPI) 등의 소비자 협회의 법적 제소로 인해 무산되었다. 정부가 제시한 임대료가 지나치게 낮아 파리와 릴 두 도시에서 투자 감소와 단기 임대(여행객 대상) 전환이라는 부정적 결과를 초래하였다. 이는 정부의 임대료 규제 정책이 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 오히려 시장 왜곡을 초래할 수 있음을 보여주는 사례이다.

2007~2008년 미국발 금융위기는 1930년대 대공황 이후 최악의 경제 위기로 평가된다. '인사이드 잡' 다큐멘터리는 금융위기를 월가 '1%'의 조작과 정치권의 방조로 인한 피할 수 있었던 재난으로 규정한다. 이후 오바마 정부는 도드-프랭크법(Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act)을 통해 금융규제를 강화하고 소비자 금융 보호국을 신설하였다. 그러나 트럼프 정부 들어 이 법이 개정되면서 금융규제가 완화되었다(2018년 3월 연방 상원 통과). 민주당 내에서도 규제 완화에 찬성하는 의견이 있는 것은 금융계가 미국 경제의 원동력이라는 인식을 반영한다. 하지만 진보 경제학자들은 도드-프랭크법이 경제에 부정적이었다는 증거가 부족하다고 주장하고, 시민 단체들은 규제 완화가 월가의 이익 보호에 불과하고 소비자 보호를 약화시킨다고 우려한다. 이는 금융규제 완화가 경제 활성화에 기여할 수 있지만, 동시에 소비자 보호를 약화시키고 사회적 불평등을 심화시킬 수 있는 양면성을 가진다는 점을 보여준다.